出门旅游，大家通常选择的住宿方式就是酒店和民宿，这两种形式也是近些年来日本不动产投资中最火的。不止游客需要考虑住哪一种，投资者也在纠结买哪一个更有前景、回报率更高。
1、民宿与旅馆的异同
民宿是日式旅馆的较廉宜版本，较近似于宾馆。民宿可能设于一些完全没有开设酒店的小镇，亦可能设于城市内;部分民宿为家庭式经营，把家中部分房间供住客租用。设施包括房间、共用的淋浴及洗手间设备，食物较为简单，亦较有家庭式风味。
2、民宿，是一种私人经营的小型家庭旅馆。
民宿通常房间不如商务旅馆多，也不一定有接待柜台与穿着制服的服务人员，与旅馆不同的是，民宿通常没有先进的网络订房系统、刷卡等服务。而清扫、订房、接待客人等，往往都是由主人与其家人负责。
3、日式旅馆是传统日本的住宿设施，部分附有温泉设备供住客使用。
日文中的“旅馆”常用来直指日式旅馆。
缘起于形态
“民宿”二字源自日本的 Minshuku，原意与英美的“Bed & Breakfast”(简称B&B)有许多相似之处，也就是仅提供住宿与免费早餐的家庭旅馆。在中国，“便民招待所”与“农家乐”接近于这个定义。
典型的民宿以传统产业(农渔业)盛行、具有观光资源的乡间地区为多，例如属于休闲农业分类的(市民农庄)便是，至于在旅馆林立的都会区则较少见。住家主人将客房提供旅客住宿，就是民宿的一种，民宿的规模则视主人的居家环境而有不同。最小的民宿可能只有一间客房，大型的民宿则可能具有露营地，独栋别墅等，某些民宿主人也发展许多与当地观光有关服务，如协助住客租赁车辆、规划有当地旅游、当地特产制作过程等的行程。
所以具有当地特色与口碑的民宿常为热门之选，不少家庭出游，往往宁舍连锁旅馆，而选亲切热情的民宿。此外，不少具有建筑风格、客房装修精美的民宿，经常成为媒体杂志报导的焦点而成为知名民宿，更有甚者成为连续剧的取景地而广为人知。
尽管民宿为家庭旅馆的一种，但房客不见得就与主人住在一起，共用同样的厨房与卫浴设备;某些不喜家庭被打扰的主人，有时会聘用外人来协助经营民宿。
历史
现今形式的日式旅馆早于江户时代出现，为当时经道路前往日本各地的旅客提供服务。日式旅馆通常设有榻榻米房间，供住客共用的沐浴设备，及让住客穿着浴衣与旅馆东主闲聊的共用空间。
日式旅馆在今日的日本大城市已很难找到，因其价格较西式酒店更为昂贵。大部分日式旅馆位于郊外的观光风景区，不少位于山上，与西式的床加早餐住宿形式甚为相似。
特色
典型的日式旅馆设有较大的入口大堂，供住客坐下聊天，较现代化的旅馆可能在大堂设有电视。旅馆房间采用传统日式建筑材料装饰，地板为榻榻米，门则为日式的纸制搪门。就算因保安问题采用西式木门，在房内仍会采用纸门，亦会设有地方供住客脱鞋;部分房间则设有露台。
日式旅馆通常设有共用的沐浴地方，位于温泉区的一般设有温泉供旅客浸泡，较高级的旅馆更可能在房内设独立温泉。旅馆会为旅客提供浴衣穿着，位于风景区的旅馆亦可能提供木屐予旅客在旅馆外穿着。旅馆提供的康乐设施则包括乒乓球等。
旅馆房间一般设有布团，铺设在榻榻米上供旅客睡眠。在非睡眠时间，会把布团移开，摆放一张小型茶几供住客使用。不少旅馆提供晚餐及早餐予旅客，可能需另外收费。食物为传统日本料理菜式，如怀石料理等; 部分旅馆亦供应西式食物予未能适应日式食物的外国游客。
日本的《民宿新法》已经颁布实施一年多。
在过去的这一年中，日本政府、民宿主以及游客也都在熟悉《民宿新法》的实行，而经过这一年的沉淀，对于我们投资日本民宿的投资者来说，究竟该注意点什么?日本民宿产业在《民宿新法》下又出现了哪些变化呢?
首先要看的就是2018至2019年这一年来的民宿申请数据：就在新民宿法实施的这一年间，民宿申请的数量猛增这是一个不争的事实。
根据日本观光厅数据：新民宿法实施开始时，数量为2210件;在逐月上升到今年六月份后，数量已经达到了惊人的达到了15663件，而包括正在申请的民宿数量也已经达到了17301家。
根据数据来看，日本民宿的趋势正在呈现爆炸式增长，民宿的这种旅行居住模式，注定了它将成为今后住宿方式的主流。
对于民宿主和游客来说，民宿本身就是一种让双方获益的住宿形式——民宿能让游客深度感受日本文化，也能让民宿主获得可观的回报。
不过，获得日本民宿牌照也并非易事。在新民宿法实施之后，有运营民宿意向的房主，需要向当地行政管理机构提交申请之后才能营业。考虑到避免影响酒店宾馆生意，一些地区也对营业时间有着限制。
申请民宿，需要满足在消防安全、设施、易损品，甚至附近居民意见等方面的要求。
面对着新法规实施的冲击，那么一些投资民宿的日本房东们经营的如何?收益又如何呢?
来自上海的林先生在被划定为民宿特区的大阪市投资经营了一栋民宿。该民宿位于大阪市大正区域，是一栋新造的木制公寓楼，总共有1LDK的房间6间，于2018年正式开业。
一年的营业额差不多为2300万日元(约146.7万人民币)，扣除贷款还款和各种费用的支出，手里的现金流为980万日元(约62.5万人民币)。如果将房屋成本以及为了应对法规的一些支出成本等原始成本考虑进去，收益率为16%左右。
林先生说道，他目前拥有着包括这栋楼在内的共十间民宿，由于他还有其他主业，完全由自己一人独自经营民宿显然是不可能完成的任务。于是他采用了半自主运营模式，一部分运营工作委托给民宿代管公司，一些自己能承担的工作比如清扫人员的工作、房间备品的在库管理等在妻子的协助下一起完成。
如果将民宿运营完全委托给代管公司的话，代运营公司收取的手续费大概为民宿营业额的15%-20%左右，林先生采取的半自主运营模式，可以将支付给民宿代管的手续费压缩到9%。
虽然有关入驻客人的对接接待工作，林先生基本上委托给了民宿代管公司，但他自己还是会时不时的对工作内容进行check。
代管公司并非能完全了解熟悉房子的所有情况，比如有客人问关于房屋内设备的一些问题，代管公司的工作人员有时回答不上来或回复错误，这时就需要自己出面亲自应对客人。
在与客人的直接沟通中，林先生也逐渐了解了客人的诉求是什么，提供什么样的信息和服务给客人才能让他们心满意足。
作为民宿经营的老手，林先生自然也有着自己的成功之道。林先生指出“户型、位置、地区环境”是民宿经营的关键。对于用作民宿的房源挑选条件，林先生有着一套自己的标准。
一套房只能容纳2、3个人居住的话，市面上可以与其竞争的酒店和民宿房源实在太多，理想状态是挑选可以容纳5人以上的房源。另外，房源的位置最好是位于车站步行5分钟内，房屋周围要有较多的便利店和餐饮店，这两点也十分重要。
遵循着这个标准，林先生找到了一套位于大阪环球影城附近的房源，房子距离最近车站只需步行3分钟，无需换乘便可以到达主要观光景点和机场。
另外，林先生认为民宿代管公司的选择也是关系民宿成败的关键点。林先生为了挑选合适的民宿代管公司，最初联系了5家民宿代管公司，最后根据观察负责人的问题应对能力、人品、运营实绩等才最终确定下了现在的代管公司。
2016年中国大陆游客访问日本城市排名
因为《民宿新法》的实施，取缔淘汰了很多不合法民宿，这对于取得不限营业天数的旅馆业许可资质的民宿投资者来说无疑是一次机遇。
来自杭州的武小姐在东京墨田区经营着一栋取得旅馆业许可资质的公寓楼。该民宿公寓楼在2019年1月到4月份的的月营业额达到了250万日元(约16万人民币)，扣除清扫费、水电燃气费、民宿代管公司的手续费等运营费用后月利润也达到了100万日币(约6.4万人民币)。
《民宿新法》实施后，收益有了上涨。特别明显的是去年6月后，随着很多违法民宿被取缔，公寓收到了大量客人的预约。
即使在6月份这个淡季，营业额达到了去年同月的2.5倍。2018年的全年营业额更是达到了前年的1.4倍，旺季时期的单日房价也上涨了3000日元。
虽然像武小姐这样的房东因为民宿新法的实施，收益有了大幅提升，但一些民宿限制严格地区的房东可能就没这么好的命了。
比如京都市住宅区内的民宿房源，允许经营民宿的时间被限制在1-2月份的60天，东京都内的中央区、目黑区、江东区则是工作日全面禁止民宿经营。由于经营天数的限制，该区域内民宿收益自然也会大打折扣。
随着日本民宿法制和管理的健全，民宿市场不再是过去的低准入门槛，想要像上文中的林先生和武小姐一样保持稳定的高收益，就需要民宿投资者们用更专业的知识和眼光选对房源以及选对专业靠谱的民宿代管运营公司。
日本对于民宿的态度在最近几年是有很大变化的。在2018年1月之前，民宿在日本并非是合法的，但奈何赴日游客数量疯涨，酒店资源承载力不足，2015年日本政府首次推出关于民宿服务制度的改革，并在2018年正式全面的解禁了民宿。
民宿的解禁，也意味着这个行业即将变成日本的朝阳行业之一，并且在2020年东京奥运会即将到来之际，会让民宿行业的发展到达第一个顶点。日本政府在早先召开的旅游业前景预估会中，确定了2020年，赴日游客目标人数从2000万变成4000万，到2030年，达到6000万。而数量如此众多的游客，光靠酒店的承载是远远不够的，所以民宿将在其中扮演重要的角色。
