旅新网2013-06-03评论:阅读:

多重属性旅游地产揽钱景 商铺投资看大四点

  在旅游地产投资大热背景下,以既能满足休闲旅游消费,又兼具创意地产属性的物业,有望成为投资者关注的“香饽饽”。这种物业,极有可能出现在经济发展速度较快的城郊,如朱家角古镇等。

  复合型物业受关注

  大连万达集团要在全国启动大约8个“万达城”项目,这预示着国内旅游地产又将迎来一个崭新的发展时期。

  旅游地产的兴起,其实在情理之中。行业人士分析指出,中国人满足衣食住行后,接下来的消费阶段是文化和旅游,这种消费趋势越来越明显。而从更长远的发展趋势来看,中国旅游行业已经进入发展“快车道”。有关研究机构预测,中国将在2015年取代美国成为全球第一商务旅游大国,在未来两年里,中国至少三分之二的经济增长将来自旅游业。

  在旅游地产兴起的大背景下,哪种物业适合自己投资呢?既满足旅游消费、又具有创意地产属性的物业是一种不错的选择。

  旅游商业地产物业产品类型非常丰富,比如酒店式公寓、公寓式酒店、专业市场商铺、街铺等等,不一而足。但纵观目前大多数旅游地产产品,因其单纯依靠某个景区,旺季宾客盈门,淡季却门可罗雀,差别巨大。凡事总有例外。业内人士指出,旅游地产市场渐成气候,尤其是经济发展速度较快的长三角区域,其旅游商业地产正逐步探索出一条有特色的发展之路,以朱家角新角里引领的复合型模式无疑是其中的佼佼者。

  上海携商商业管理公司总经理吴旻昉表示,具备双重属性的旅游地产除了借助景区品牌而成长之外,同时还能借助周边居民的消费能力来减弱淡季影响。新角里恰恰具备这种功能,其除了为超过400万的古镇游客提供消费需求外,还会成为朱家角板块乃至青浦新城居民的商业配套设施。

  选铺着重看四点

  当然,作为商业地产中的一种,投资复合型物业也要讲究技巧,在降低投资风险的同时,并实现投资回报最大化。

  作为一种较为新型的商业地产,既要具备商业地产投资的眼光,同时还要兼顾旅游地产的特性。因此选铺时,也要注意成长性、后期管理、细节处理等多个因素。

  景区品牌效应

  景区品牌效应大小,在很大程度上决定着旅游商业地产的成败。之所以如此断言,这是因为景区资源是旅游商业地产最核心要素。因此对于景区资源的考察,一定要放在第一位。

  反观新角里所在的朱家角古镇,是目前上海周边最知名的免票景区,有望成为上海郊区最具文化底蕴的景区。相比周庄、南浔、西塘、乌镇等沪上周边景区,朱家角拥有更加优越的地理位置和经济发着潜力。而在目前,包括有国家粮仓酒店、悦榕庄·悦椿精品酒店、江南洲际园酒店和中信水上酒店等项目相继开工建设,同时包括11个休闲度假项目、3个公建配套项目也已经立项或者启动,围绕景区的投资已经超过百亿元。

  此外,正在崛起的大虹桥商务区,对朱家角将会形成巨大的辐射作用,这又是一大利好。吴旻昉表示,未来十年内,上海的建设重点将集中在大虹桥区域。此外,轨道交通2号线延伸段也会通往朱家角。大虹桥商务区的辐射作用,加上交通便捷程度改善的前瞻性,可以预见,未来朱家角古镇的品牌效应会越来越强。而新角里项目则作为古镇核心商业的一个重要组成部分,在未来将为超过400万旅游人群服务,其发展前景自然不可小觑。

  商业定位得当

  具有多重属性的旅游商业地产,还要面临一个现实问题,即各业态之间如何取得平衡。

  专家表示,旅游商业地产跟社区商业地产有着诸多的不同,如前者主要服务与旅游相关的业态,比如住宿、购物和餐饮等,而后者则以周边居民需求为主,主要以餐饮、娱乐休闲等为主。因此商业定位稍有偏差,就会给后期经营带来麻烦。

  有些项目在商业定位方面做得非常巧妙,即找到两种需求的结合点。如新角里项目,商业业态形成以餐饮、娱乐休闲为主,同时又兼顾土特产商店等旅游商业业态。从目前已确认入驻的商家构成来看,该项目确实具备复合型物业的特质。据介绍,已有业态如餐饮、休闲、土特产商店等,能够满足旅游休闲的需求,此外还有配备有儿童娱乐、内部景点设施等,也符合创意地产的特点消费需求。同时还安排有通讯数码、银行、超市等,囊括“吃喝玩乐”等多种业态。

  后期管理到位

  记者了解到,目前有少数旅游商业地产为了加快资金回笼,往往承诺以高额的投资回报,甚至承诺回购,但并无完善的后期管理。但业内人士指出,这仅仅只是一种促销手段,并不能真正为投资者带来回报。比如承诺10年原价回购的项目,其实相当于变相融资。因为缺乏完善的后期管理,一旦物业不能产生租金收益,而10年之后又无法找到回购公司,同样难逃亏本厄运。

  但如果有专业公司进行后期运营管理,其结果又会是另外一种情形。如新角里项目虽然还在发售阶段,但已有专业的管理公司开始在招商,除了招到上述提到品牌店之外,包括肯德基、屈臣氏等在洽谈过程中,租期一般超过3年。大品牌的入驻,会提升商圈形象,稳定客源,以及对人气的提升,都有着极大的作用。

  虽然新角里项目开发商没有承诺8%以上的高额回报,但从第二年3%起,逐年递增直至第六年的8%实实在在的回报,通过对周边现有商铺租赁情况的调查发现,实现8%左右的回报,完全能够实现。初略估算发现,其年均回报率在4.7%左右,与回报率相似的金融类理财产品相比,其安全性有要高得多。所以综合对比下来,是一种理想的投资品种。

  细节处理巧妙

  大多数的旅游商业地产靠“傍”而获得发展,但如果通过恰当的细节处理,使之成为景区的一部分,岂不是更加完美?

  目前确实有不少旅游商业地产在设计过程中已经注意到了这个问题。就拿新角里项目来说,在这方面做得也很到位,比如整个项目的外观虽然不乏新潮创意,但总体建筑风格与古镇保持一致。而在经营场所内部,在考虑设置12生肖雕塑、儿童游乐园、“朱家角”景区标志(有望成为未来朱家角标志性景点)等诸多娱乐休闲元素,自成一景。

  吴旻昉表示,通过巧妙的细节处理,使得商业设施也成为景区的一部分,这会加大对人流量的吸纳作用,从而使得商铺更加具有投资价值。

  相关链接

  新角里项目位于朱家角祥凝浜路新风路口,商业部分总建筑面积约1.7万平方米,为朱家角古镇及周边社区独有的上规模商业设施。商铺面积在14~40平方米之间,最大可达400平方米。项目售价在1.5万~6万元/平方米之间,一铺一价。目前已有包括肯德基、屈臣氏、德克士等20多家品牌商家意向入驻。

来源:理财周刊   

欢迎关注微信公众号:tourfresh;合作及投稿请联系QQ:187004408

看看旅游网